注册安全工程师试题全解析：掌握核心考点，轻松应对考试挑战

房地产估价师考试试题及详细解析

(一)宾馆抵押价值评估

关于房地产抵押贷款风险：下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是(A)。抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险。

解析：预期风险是由于市场变动导致房地产价值下降的风险，而其他选项描述的是其他类型的风险。

收益法评估宾馆价值：如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时(D)。

解析：年净收益需要根据财务数据、建筑物折旧、财务费用等因素确定，并考虑未来变动情况，再扣减当地同类宾馆的正常商业利润。

成本法估价的不当之处：若采用成本法估价，下列表述中不正确的是(C)。

解析：土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金，但在最终积算价值中不应再扣减这部分费用。

火灾险估价目的：假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则(D)。

解析：保险金额不能超过估价结果，即3500万元。

(二)住宅小区绿地占用影响

房地产价值减损原因：若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是(B)。

解析：绿地率的变化直接影响小区的整体价值。

房地产价值增值原因：若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是(D)。

解析：出行便捷程度的提高通常会导致房地产价值增值。

价值变化额度测算：房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(C)。

解析：使用市场法分别测算出城市道路扩展前后的房地产价值，然后相减得出价值变化额度。

(三)工厂厂区估价

估价项目区分：针对以上情况，在估价时最恰当的做法是(B)。

解析：由于甲、乙两个厂区的情况不同，应视为两个独立的估价项目分别进行估价。

按委托人要求进行估价：委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为(A)。

解析：估价机构应根据委托人的要求，对指定的房地产进行估价。

乙厂区土地估价思路：对乙厂区的土地估价的思路应当是(B)。

解析：由于乙厂区土地尚未补缴土地使用权出让金，因此应先按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。